Nachdem die Immobilienpreise über eine Dekade nur eine Richtung kannten, erlebten sie ab Spätsommer 2022 eine Kehrtwendung. Die Gründe liegen zuvorderst an dem Ende der Null-Zins-Politik der EZB im Sommer 2022 und dem anschließend kontinuierlichen, starken Anstieg des Leitzinses, der sich auf die Wohnungsbaukredite auswirkte. Die Melange aus den gestiegenen Finanzierungskosten, den gestiegenen Baukosten und steigenden Verbraucherpreisen in politisch angespannten Zeiten hat die Nachfrage nach Kaufimmobilien geschmälert. Bei einer jahrelang andauernden Angebotsknappheit an Wohnraum verlagert sich die Nachfrage damit auf die Mietimmobilien. Während die Preisentwicklung bei Kaufimmobilien im Jahr 2022 nachließ, sich aber noch im Wachstumsmodus befand, fielen die Preise mit Beginn des Jahres 2023 kontinuierlich. Wohnimmobilien zur Miete steigen hingegen bundesweit an.

Preis-Einkommens-Relation fällt erstmals seit zwölf Jahren

Getrieben durch die Inflation fielen die Lohnzuwächse im vergangenen Jahr vergleichsweise hoch aus. Die Erschwinglichkeit einer Immobilie, gemessen an der Preis-Einkommens-Relation (PER), konnte somit infolge fallender Preise steigen: Musste ein:e Arbeitnehmer:in im vergangenen Jahr mit einem durchschnittlichen Jahresbruttolohn das 9,8-Fache dieses Jahreslohns aufwenden, um ein Einfamilienhaus mit den Merkmalen bezugsfrei, freistehend, Wohnfläche von rd. 125 qm auf einem ortsüblich großen Grundstück mit Garage zu erwerben, waren es ein Jahr zuvor noch fast elf Jahresbruttolöhne gewesen. Vor der Coronapandemie waren es jedoch noch neun Jahresbruttolöhne und vor einer Dekade lag die PER bei unter acht. Hieran zeigt sich, wie viel proportional stärker sich die Preise für Eigentum im Vergleich zu den Löhnen entwickelt haben und auf welch hohem Preisniveau sich Einfamilienhäuser nach wie vor befinden.

Auf einer regionalen Ebene geht die Spreizung der PER vom 19-Fachen in Bayern bis zum 6-Fachen in Thüringen. Die jüngsten Preisentwicklungen für Einfamilienhäuser auf regionaler Ebene haben die Erschwinglichkeit insgesamt zwar erhöht, das Erschwinglichkeitsverhältnis der Bundesländer untereinander aber kaum verändert.

Berlin steigt in die Kategorie der teuren Bundesländer

Die Bundeshauptstadt ist im Jahr 2023 eines der wenigen Bundesländer, in denen die Preise für den untersuchten Haustyp angestiegen sind. Dies hat zur Folge, dass Berlin mit seiner bislang durchschnittlichen Erschwinglichkeit mit einer PER von 10,8 in die Kategorie der überdurchschnittlich teuren Bundesländer fällt. Diese teuren Regionen sind auf der Karte grün markiert. Die Spannbreite der PER in den jeweiligen Kategorien teuer (grün), durchschnittlich (blau) und erschwinglicher (hellgrau) ist in der Legende abgebildet. Durch das Preisgefälle von Berlin zum umliegenden Brandenburg ist zu erwarten, dass die Nachfrage nach Flächen und Eigentum in Brandenburg wächst und damit auch der Preisdruck.

Das Haus in Hamburg wird erschwinglicher, die Mietwohnung nicht

Im Gegensatz zu Berlin hat die Hansestadt Hamburg, die stets durch sehr hohe Preisniveaus gekennzeichnet war, einen spürbaren Preisrückgang um über 13 % im Jahr 2023 verzeichnet. Hierdurch ist die PER um über zwei Punkte gefallen und beträgt aktuell 10,3. Im Verhältnis zu den anderen Bundesländern gehört die Hansestadt damit erstmals zu den Ländern mit einer durchschnittlichen Erschwinglichkeit. Die stärkste Nachfrage konzentriert sich in Hamburg jedoch auf Mietimmobilien, was mit der PER, aber vor allem mit der Struktur des Wohnungsbestandes zusammenhängt. Der Nachfragedruck, der durch eine wachsende Bevölkerung bei gleichzeitig fallenden Baugenehmigungen gespeist wird, nimmt voraussichtlich zu und damit auch die Mieten.

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