Unsere Zahl des Monats 06/2019: Wohnen in Bayern verteuert sich

Durchschnittsverdiener müssen in Deutschland einen immer größeren Anteil ihres Einkommens für den Traum vom Einfamilienhaus aufbringen. Obwohl die entspannte Arbeitsmarktlage für kontinuierlich steigende Tarifabschlüsse sorgt, verläuft die Kaufpreisentwicklung für Einfamilienhäuser seit nunmehr sieben Jahren dynamischer als die Lohnentwicklung in Deutschland. Damit muss ein Durchschnittsverdiener das 8,9-Fache seines Jahresbruttogehaltes für ein Einfamilienhaus mittleren Wohnwerts aus dem Bestand aufwenden (125 m², Baujahr ab 1949, mittlere Wohnlage und Ausstattung). Im Vorjahr lag die Preis-Einkommens-Relation noch um 3,4 % niedriger. Die überdurchschnittliche Preisentwicklung ist nach wie vor mit den niedrigen Zinsen, den geringen alternativen Anlageformen sowie dem Mangel an geeigneten Wohnflächen einschließlich Bauland zu erklären. Der hierdurch entstehende Nachfragedruck wird durch die Kapazitätsengpässe der Bauwirtschaft zusätzlich erhöht.

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Die Fokussierung auf die Bundesländerebene (vgl. erste Abbildung) zeigt eine starke Spreizung der Preis-Einkommens-Relation (PER). Der Freistaat Bayern sticht mit dem 17,3-Fachen des Durchschnittslohns hervor, gefolgt von Baden-Württemberg mit einer Relation von 14,0 und Hessen, wo noch das 11,7-Fache für den Kauf eines Einfamilienhauses mit den genannten Qualitätskriterien aufgewendet werden muss. Die höchste Erschwinglichkeit besteht in Thüringen mit einer PER von 6,0, gefolgt von Sachsen-Anhalt (6,6) und der Hansestadt Bremen (6,7). Im Vorjahresvergleich hat sich die Erschwinglichkeit in keinem einzigen Bundesland verbessert. Das heißt, dass sich die Kaufpreise überall stärker entwickelt haben als die Löhne.

Auffällig bei der Betrachtung der unterschiedlichen Entwicklungen in den Bundesländern ist, dass die Schere zwischen der Preis-Einkommens-Entwicklung in Bayern einerseits sowie dem erschwinglichsten Bundesland Thüringen andererseits auseinander geht. Die zweite Abbildung zeigt die absolute Differenz der länderspezifischen PER zum Bundesdurchschnitt (rot gestrichelte Null-Linie) und macht deutlich, wie die Entwicklungen dieser Bundesländer seit dem Jahr 2006 kontinuierlich auseinandertreiben. Dabei verzeichnet auch Thüringen einen Bevölkerungsanstieg, der mit einer erhöhten Nachfrage nach Wohnraum einhergeht. Das Transaktionsvolumen weist in Thüringen zuletzt sogar einen Anstieg um 38 % auf! Allerdings ist zu berücksichtigen, dass es neben den Wohnimmobilienkäufen auch die Gewerbekäufe mit ein bezieht. In Bayern sind die Transaktionen im gleichen Zeitraum mit +7 % nur unterdurchschnittlich gestiegen (Bund: +7,1 %).

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Die insgesamt besseren Bedingungen auf dem Arbeitsmarkt in Bayern sowie die hohe Lebensqualität, die durch die geografische Nähe zu den Alpen und Italien beigemessen wird, übertreffen die Kapazitäten des bayerischen Wohnmarktes nachhaltig und erhöhen somit langfristig die Nachfrage. Solange der Bevölkerungsdruck Richtung bayerische Großstädte sowie die Zinssituation anhalten, ist weiterhin mit einem Auseinanderdriften zum Bund zu rechnen.

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